Aluguéis na Reforma Tributária: o fim de uma zona “neutra” e os impactos práticos

Uma das mudanças mais relevantes introduzidas pela Reforma Tributária diz respeito à tributação das operações com bens imóveis, especialmente no que se refere à locação. Tradicionalmente, a locação de imóveis no Brasil sempre ocupou uma espécie de “zona neutra” no sistema de tributação sobre o consumo, na medida em que não havia incidência de ICMS, por inexistir circulação de mercadoria, tampouco de ISS, uma vez que não se configurava obrigação de fazer. Em outras palavras, o aluguel, como regra, permanecia fora do campo de incidência dos tributos sobre o consumo, sendo tratado sob uma lógica estritamente civilista.

Esse cenário sofre profunda alteração com a implementação do modelo de tributação sobre valor agregado instituído pela Reforma, por meio da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). A partir desse novo paradigma, a locação de bens imóveis passa a integrar a base ampla de incidência desses tributos, refletindo uma mudança estrutural na forma de compreender tais operações, que deixam de ser analisadas sob a ótica da distinção clássica entre obrigação de dar e obrigação de fazer, para serem enquadradas sob uma perspectiva econômica, na qual a disponibilização onerosa de um ativo também representa uma forma de consumo.

A disciplina normativa desse novo regime encontra-se nos arts. 251 a 253 da Lei Complementar nº 214/2025, os quais estabelecem um regime específico para operações com bens imóveis. Um dos pontos mais relevantes desse conjunto normativo consiste na possibilidade de enquadramento de pessoas físicas como contribuintes do IBS e da CBS. Nos termos do art. 251, a pessoa física será considerada contribuinte do regime regular quando, no ano-calendário anterior, auferir receita superior a R$ 240.000,00 com operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis, cumulativamente com a titularidade de mais de três imóveis distintos destinados a essas atividades, in verbis:

Art. 251. As operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico previsto neste Capítulo.

§ 1º As pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e sujeitas ao regime de que trata este Capítulo, nos casos de:

I - locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior:

a) a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais); e

b) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos;

Além disso, a habitualidade na alienação de imóveis, especialmente quando caracterizada a atuação econômica, como nos casos de venda de imóveis construídos pelo próprio contribuinte em curto espaço de tempo, também pode ensejar o enquadramento no regime de tributação.

Essa sistemática evidencia uma clara distinção entre o pequeno proprietário, que exerce a atividade de forma meramente patrimonial, e aquele que atua de maneira estruturada no mercado imobiliário, com características típicas de atividade econômica. Assim, um contribuinte pessoa física que possua dois imóveis e aufira receita anual de R$ 120.000,00 com locação permanecerá fora do campo de incidência do IBS e da CBS, ao passo que outro contribuinte, titular de cinco imóveis e com receita anual de R$ 300.000,00, será enquadrado como contribuinte, sujeitando-se à tributação dessas operações.

O art. 252, por sua vez, amplia significativamente o campo de incidência ao estabelecer que o IBS e a CBS incidem não apenas sobre a locação, mas também sobre a cessão onerosa de uso, o arrendamento, a alienação de imóveis, a intermediação imobiliária, os serviços de construção civil e até mesmo sobre figuras correlatas, como a cessão de espaço, servidão e direito de passagem. Trata-se de uma clara opção legislativa por uma abordagem econômica abrangente, que busca capturar diversas formas de exploração econômica do patrimônio imobiliário.

Outro aspecto relevante encontra-se no art. 253, que dispõe sobre as locações de curto prazo, estabelecendo que aquelas realizadas por período inferior a 90 dias passam a ser tributadas segundo as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria. Essa previsão impacta diretamente modalidades modernas de exploração imobiliária, como locações por temporada e plataformas digitais de hospedagem, promovendo uma equiparação dessas atividades ao setor hoteleiro tradicional.

Talvez o efeito mais sensível dessa nova sistemática recaia sobre o planejamento patrimonial e sucessório. As regras estabelecidas no art. 251 criam um verdadeiro marco divisório entre a gestão patrimonial e a exploração econômica de imóveis, levando muitos contribuintes a reavaliar a forma de organização de seus ativos. A partir de agora, a decisão entre manter imóveis na pessoa física ou estruturá-los em pessoa jurídica passa a ter relevante impacto tributário, especialmente diante dos limites objetivos estabelecidos pela legislação.

Do ponto de vista econômico, a introdução da tributação sobre a locação tende a gerar efeitos relevantes, como o aumento de custos para contribuintes enquadrados no regime regular e a possível repercussão desses custos nos valores dos aluguéis, impactando diretamente o mercado imobiliário. Por outro lado, o novo modelo permite o aproveitamento de créditos financeiros relativos aos insumos utilizados na atividade, afastando, ao menos em tese, a cumulatividade típica do sistema anterior e alinhando a tributação ao conceito de valor agregado.

Em síntese, a tributação da locação de imóveis representa uma das mais significativas mudanças de paradigma trazidas pela Reforma Tributária. Ao substituir uma lógica civilista por uma abordagem econômica e ao integrar essas operações à base ampla do IVA, o legislador promove maior coerência sistêmica, ainda que à custa da introdução de uma nova carga tributária sobre uma atividade historicamente não onerada. Trata-se, portanto, de uma alteração que, embora tecnicamente justificável sob a ótica da neutralidade e da ampliação da base tributária, exigirá dos contribuintes elevado grau de adaptação, especialmente no âmbito da organização patrimonial e da tomada de decisões estratégicas no mercado imobiliário.